Маргарита Боринштейн и Игорь Михайлов накануне отклонения от предельных параметров
На сайте газеты «Улица Московская» появился занятный материал за авторством Екатерины Куприяновой. Тема, раскрываемая автором, нам очень близка, мы обращались к ней совсем недавно. Думается, что публикация будет интересна и читателям «Пенза-Онлайн».
На публичные слушания 16 декабря выносились несколько вопросов с длинным названием «о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства».
В переводе на обычный язык это означает, что собственник земельного участка хочет построить на своей земле нечто, выходящее за установленные рамки, то есть потенциально несущее вред остальным жителям города. Самый простой и частый пример отклонений – уменьшение минимального отступа от границы участка до стены здания. Другой пример: собственник хочет не только расширить границы здания, но и увеличить этажность существующей постройки.
Больше всего от подобных отклонений страдают соседи: дождь и снег с чужой крыши падают на их землю, а солнечный свет заслоняет чужая стена.
Если речь идет о зданиях, расположенных на центральных улицах, то в результате отклонений от предельных параметров строительства страдает весь город. Но скрытая от глаз опасность куда больше видимой. Увеличение объема здания влечет рост нагрузки на инфраструктуру: сети водопровода, канализации, электро-, тепло- и газоснабжения.
И тогда мучаются не только ближайшие соседи. Эксплуатация в предельном режиме изношенных пензенских сетей приводит к частым авариям и отключению воды, света, тепла у целых кварталов и даже микрорайонов.
Чтобы не допустить нарушения прав горожан, проекты и выносятся на публичные слушания. После чего глава Администрации г. Пензы либо подписывает, либо не подписывает разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.
Слушания имеют рекомендательный характер, зато позволяют вынести в публичную плоскость важные для нормальной жизни города вопросы: занесенные в протокол замечания игнорировать сложнее.
Центральная улица Пензы в собственности мадам Боринштейн
Объявления о публичных слушаниях по запросам на отклонение от предельных параметров на участках по ул. Московской, 59 и 59б, которые являются смежными, появились в последних числах ноября на сайте Администрации г. Пензы.
К каждому вопросу на сайтах администрации и городской Думы давалась ссылка для скачивания комплекта информационных материалов. Во-первых, это проект постановления Администрации г. Пензы о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (который подписывает мэр Андрей Лузгин). Во-вторых, пояснительная записка. В-третьих, схема планировочной организации земельного участка.
Предварительное изучение материалов выявило удивительные вещи.
Участок с кадастровым № 58:29: 4005014:63 имеет адрес ул. Московская, 59. Это всем известный ТЦ «Арбат», на здании которого прибита табличка с соответствующим адресом. А вот адрес ул. Московская, 59б в Пензе не обнаруживается. Следующий после ТЦ «Арбат» дом по нечетной стороне ул. Московской имеет табличку с названием улицы и номером 61.
Это старинное двухэтажное здание, где в советские времена и до середины нулевых располагался хор мальчиков «Камертон». Оно пустует уже много лет. Чудесным образом на земельном участке с кадастровым № 58:29:4005014:284, который числится на кадастровом учете с адресом Московская, 59б, фактически стоит здание с адресом ул. Московская, 61.
Этим чудесные свойства данного участка не исчерпываются. Земельный участок № 58:29:4005014:284 имеет фантастическую форму: он загибается буквой Г так, что половина его площади – это тротуар ул. Московской. Больше трети ширины главной улицы Пензы не принадлежит больше городу.
На публичной кадастровой карте хорошо видно, что все участки по обеим сторонам центральной пешеходной улицы Пензы образуют прямую линию, потому что границы участков на ул. Московской проходят вдоль фасадов исторической застройки.
А волшебный участок № 58:29: 4005014:284 захватывает кусок тротуара ул. Московской шириной почти 9 м непосредственно перед фасадом дореволюционного двухэтажного здания с табличкой ул. Московская, 61 и южнее, перед ТЦ «Арбат».
Таким образом, площадь участка № 58:29:4005014:284 равняется 600 кв. м, что позволяет манипулировать расчетными показателями для формального соблюдения строительных нормативов. В частной собственности оказалась вымощенная гранитом к 350-летию Пензы часть пешеходной ул. Московской размером 9 м на 33 м, вместе с тремя или четырьмя липами, декоративным фонарем и отрезком ливневой канализации.
Счастливая владелица волшебного участка – Маргарита Афанасьевна Боринштейн, что указано в пояснительной записке и проекте постановления на разрешение отклонений от предельных параметров застройки. По сказочному совпадению фамилий в Законодательном Собрании Пензенской области 5-го и 6-го созывов заседает депутат Вадим Боринштейн. Начиная с 2013 г. среди имущества супруги депутата Вадима Боринштейна фигурирует земельный участок площадью 600 кв. м.
Проект постановления предлагает разрешить Маргарите Боринштейн уменьшить до нуля процент озеленения земельного участка, а также уменьшить до 1,5 м отступ от восточной границы участка до стены здания при нулевых отступах с севера и юга.
При этом пояснительная записка сообщает о намерении собственника сделать здание из 2-этажного 4-этажным, добавив подвальный этаж и мансарду, и превратить его в ресторан.
Непубличный правообладатель
Владелец земельного участка с № 58:29:4005014:63 по адресу: г. Пенза, ул. Московская, 59, вопреки требованиям, не был указан в информационных материалах к публичным слушаниям. В пояснительной записке сказано: «участок принадлежит по праву собственности ХХХ».
В подготовленном на фирменном бланке проекте постановления Администрации г. Пензы, разрешающем снизить до нуля минимальный процент озеленения земельного участка, обнулить минимальные отступы от границ земельного участка до здания и увеличить процент застройки с 50% до 80%, владелец участка именуется правообладателем.
Жители соседнего с ТЦ «Арбат» дома № 67 по ул. Московской сообщили корреспонденту «Улицы Московской», что им известно из заслуживающих доверия источников: заказчик проекта расширения ТЦ «Арбат» – «очень богатый в Пензе человек Михайлов».
И якобы существует договоренность, по которой Маргарита Боринштейн, собственница сформированного в 2013 г. земельного участка по адресу: г. Пенза, ул. Московская, 59б (кадастровый номер 58:29:4005014:284) и расположенного на нем двухэтажного здания дореволюционной постройки, продаст свое здание с участком «очень богатому человеку Михайлову».
По удивительному совпадению проекты для предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на участках, которые принадлежат вроде бы разным собственникам (№ 58:29:4005014:63 с ТЦ «Арбат» и № 58:29:4005014:284 с бывшим «Камертоном»), представлял на публичных слушаниях один и тот же архитектор – Михаил Селиванов.
Схемы планировочной организации обоих участков выполнил ИП Полишко (непосредственные исполнители, согласно документам, архитекторы Полишко Д. В., Селиванов М. Ю., Бурунов В. А.).
На публичных слушаниях 16 декабря Дмитрий Полишко присутствовал молча. А в 2008-2015 гг. Дмитрий Полишко работал главным архитектором г. Пензы, начальником управления градостроительства и архитектуры и заместителем начальника управления.
Лифты вместо арки
Михаил Селиванов хотел объединить два вопроса: получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции объекта капитального строительства на участке № 58:29:4005014:63
(ул. Московская, 59) и № 58:29:4005014:284 (ул. Московская 59б).
По словам докладчика, для двух зданий на этих двух участках разработан единый эскизный проект.
Однако ведущий слушания вице-мэр Магомед Агамагомедов попросил не объединять. Он отметил, что в адрес комиссии по проведению публичных слушаний поступило письменное обращение от ТСЖ «Московский», которое он пообещал зачитать после доклада.
Михаил Селиванов выступал порядка 10 минут по участку № 58:29:4005014:63 (ул. Московская, 59). По его словам, участок не попадает в зону охраны теплосетей, и вообще охранные зоны инженерных коммуникаций на территории земельного участка отсутствуют. Но участок попадает в зоны охраны трех объектов культурного наследия, для которых разработан (пока не утвержден) проект высотного регламента.
Смысл проекта в изложении Михаила Селиванова заключается в реконструкции фасада ТЦ «Арбат» и установке двух пассажирских лифтов вместо пристроя с аркой, соединяющей здания на участках по ул. Московской, 59 и 59б.
Нарушение Правил землепользования и застройки в части площади застройки участка (80% при разрешенных 50%) и в не соблюдении минимальных отступов Михаил Селиванов объяснил тем, что участок формировался в 2004 г., а здание строилось как выставочный зал Союза художников в 1980-1990 гг., когда ПЗЗ еще не было.
«Мы за мирное сосуществование»
После перехода к вопросам из зала Магомеду Агамагомедову пришлось призывать задававших вопросы жителей Пензы оставить эмоции. Говорили в основном жители дома № 67 по ул. Московской, который граничит с ТЦ «Арбат».
«Мы за мирное сосуществование», – начали они, но из дальнейшего разговора стало ясно, что жителям дома № 67 приходится бороться за нормальные условия жизни.
Если очистить их выступления от эмоциональной составляющей, то получится следующее. Пятно застройки в проекте увеличивается, а здание ТЦ «Арбат» и в существующих границах доставляет массу проблем своим соседям: нарушаются и санитарные, и противопожарные нормы. Топосъемка, представленная проектировщиками, не соответствует действительности: на ней не отображены существующие инженерные коммуникации. Представители дома № 67 передали в администрацию изготовленную по их заказу топосъемку.
Оказалось, что проектировщики проигнорировали охранную зону канализации. Не учли расположение тепловых камер. И не провели инженерно-геологические изыскания, без которых невозможно серьезно рассматривать их проект.
Жители дома № 67 по ул. Московской заявили докладчику: «Вы скрываете от представителей администрации существующие проблемы и сложности». В адрес Михаила Селиванова прозвучали обвинения в том, что в комиссию предоставлены недостоверные сведения.
Также на слушаниях было сказано, что в пристрое, который владельцы участка намереваются расширить и дополнить двумя панорамными лифтами, находится арка для прохода во дворы с ул. Московской. Но жителям дома № 67 с некоторых пор «запрещено пользоваться» этой аркой. Михаил Селиванов ответил, что в настоящее время арка ведет на частную территорию в зону загрузки ТЦ «Арбат», что небезопасно для людей.
Выяснилось, что первоначально двухэтажное здание выставочного зала выросло до четырехэтажного торгового центра. Несмотря на то, что жилой дом по ул. Московской, 67 проектировался и строился раньше ТЦ «Арбат».
Кроме того, здание выставочного зала Союза художников передавалось нынешнему правообладателю в середине нулевых при условии выделения помещений под мастерские художникам, что не было сделано.
Жители дома № 67 зачитали экспертное заключение, где отмечалось, что здание ТЦ «Арбат» уже не соответствует строительным нормативам, нарушает санитарные нормы, что требует проведения компенсирующих мероприятий.
Было отмечено, что реконструкция должна способствовать приведению в соответствие с нормами, а не дальнейшему их нарушению.
Животрепещущий вопрос о необходимой ТЦ «Арбат» парковке на 150 машиномест проектировщики решили смехотворным способом: «заказчик, – по словам Михаила Селиванова, – заключил договор с парковкой у Высшей Лиги». После часа обсуждений Магомед Агамагомедов поблагодарил жителей за вопросы, многие из которых, по его словам, хотели бы задать представители администрации города.
Канализация воздушкой?
Про здание на соседнем участке № 58:29:4005014:284 с адресом ул. Московская, 59б (бывший «Камертон»), Магомед Агамагомедов попросил докладчика сразу сказать, что хочет заказчик.
Михаил Селиванов рассказал о преобразовании двухэтажного дома в четырех-этажный (подвальный этаж и мансарда). Для сохранения исторического облика мансарду предложено задвинуть на 5 м от линии фасада и устроить там открытую площадку ресторана.
Необходимая ресторану парковка реализуется опять-таки договором аренды: якобы не далее чем в 250 м.
Жители требовали провести реконструкцию здания на участке в существующем объеме, поскольку перенос задней стены ближе к границе участка под жилым домом № 67 делает невозможным проезд пожарной машины.
Снова встал вопрос о судьбе канализации, «к которой вся коммерция ул. Московской подключена», если реализовывать заявленный проект. Михаил Селиванов, улыбаясь, заметил, что инженерные сети всегда можно перенести.
Жители дома № 67 взорвались: «Куда? Канализацию воздушкой?!» Горожане спросили представителей администрации, как и когда часть городской улицы перешла в частную собственность? Участок был сформирован в 2013 г. А по какой процедуре и за какую сумму муниципальное здание и муниципальная земля перешли в 2013 г. в собственность Маргариты Боринштейн, нынешние руководители администрации затруднились ответить.
Одна из жительниц дома № 67 зачитала еще одно экспертное заключение, по которому реконструкция здания на участке № 58:29:4005014:284 возможна лишь «в существующем объеме». «Что такого чрезвычайного произошло, чтобы нарушать все перечисленные нормы?» – спросил один из присутствовавших в зале. Он подчеркнул, что отступать от строительных нормативов и нарушать тем самым социальные права граждан допускается лишь в исключительных случаях.
Михаил Селиванов начал рассуждать о субъективности, о том, что проектировщик вообще не может нарушать нормы, но дать конкретный ответ на простой вопрос так и не смог.