Золотая и не очень недвижимость Пензы — кто не успел, тот опоздал

"Пенза-Онлайн"

Иван Андреев

С каждым годом государство все больше увеличивает значение кадастровой стоимости в экономических отношениях. Эта величина стала базой для налогообложения жилой и коммерческой недвижимости как для физических лиц, так и для бизнеса. С недавнего времени ее значения являются критерием рыночности сделок при купле-продаже недвижимости с точки зрения налоговых органов.

Наш регион держится в тренде. Больше того, мы внедрили налогообложение недвижимости по кадастровой стоимости одними из первых. И пока соседние регионы (Саратовская область, к примеру) только переходят на кадастровый метод налогообложения, жители Пензенского края уже морально свыклись с кадастровыми стоимостями в налоговых уведомлениях. Успокаивало то, что определенные много лет назад значения были далеки от рыночных цен объектов недвижимости. Но, как гласит народная мудрость, дай с ноготок - запросит с локоток. 

Пришло время кадастровые стоимости поднять до рыночных. Чем и озадачилось государство последние годы. Так, в 2018 году по всей Пензенской области были пересчитаны кадастровые стоимости земельных участков. В этом году очередь дошла до остальных объектов: зданий, помещений и иной недвижимости, как коммерческой, так и жилой. Отчет с предварительными результатами кадастровой оценки размещен на сайте ГБУ Пензенской области «Государственная кадастровая оценка».

Любой заинтересованный налогоплательщик может воспользоваться сервисом сайта,  указать кадастровый номер объекта и узнать его предварительную кадастровую стоимость. Новая кадастровая стоимость будет действовать с 1 января 2020 года. Полностью отчет об определении предварительных кадастровых стоимостей зданий и помещений в Пензенской области доступен для скачивания. Документ, к примеру, рисует нам картину кадастровых стоимостей зданий коммерческого назначения в Пензе (Приложение 7 к Отчету об итогах государственной кадастровой оценки зданий, ОНС, машино-мест). И картина получается весьма интересной.

Как вы думаете, где расположена самая дорогая коммерческая недвижимость в городе, если пересчитывать стоимость зданий на один квадратный метр площади? Улица Московская? Не угадали, предлагайте следующий вариант. Улица Кирова? Тоже нет. Володарского? Опять мимо...

Самая дорогая недвижимость в Пензе находится по адресу: ул. Рахманинова, д. 3 (часть здания гостиницы «Для Вас») и оценена она в размере 61 315 рублей за 1 квадратный метр. В спальном районе вдали от маршрутов общественного транспорта.

На втором почетном месте ресторан «Грот» по адресу ул. Карла Маркса, д.15 со стоимостью квадратного метра 58 650 рублей.

Третье место заняла недвижимость ресторана «Засека» по адресу Савхоз-Техникум, д. 55. На опушке леса и также вдали от маршрутов общественного транспорта. Стоимость метра установлена в размере 58 085 рублей.

Казалось бы, уже пора увидеть крупные торговые центры в самых проходных местах города. Но нет. Четвертое место в списке самой дорогой недвижимости города заняло помещение отеля «Версаль» на ул. Бекешской, д.55. со стоимостью одного квадратного метра 56 762 рубля. Здание расположено в частном секторе, общественный транспорт мимо него не ходит.

Пятое место у офисного центра «Plaza» на ул. Революционная, д.71. Близко к центру, но общественных транспорт мимо также не ходит, да и с парковками у здания очень тяжело. Однако, квадратный метр оценен в размере 55 699 рублей.

На шестой строчке Топ-10 самых дорогих зданий в городе числится сауна «Галеон» по адресу ул. Бакунина, 2Б (по дороге на мотодром). Квадратный метр здесь стоит 55 343 рубля.

Седьмую позицию в рейтинге заняло здание по адресу ул. Заводская, д.3, в котором сидят IT компании. Казалось бы, Заводской район, промзона, проходимость близка к нулю. Но стоимость метра в этом здании 55 115 рублей, чему, наверняка, должен обрадоваться собственник.

Восьмое место занял отель «Провинция» на ул. Свободы, д. 57. Рядом ж/д станция Пенза-2, общественным транспортом доехать тяжело. Но каждый квадратный метр этого здания оценен в 54 740 рублей.

Напрасно вы ждете в этом перечне известные и популярные у жителей города здания в центре. Девятая строчка рейтинга самых дорогих зданий Пензы досталась автосервису Сура по адресу ул. Кирова, 19. Цена одного метра 54 725 рублей.

И завершает Топ-10 самых дорогих зданий в Пензе в пересчете на стоимость квадратного метра закусочная на трассе (633 км +0,8 автодороги Москва-Челябинск) со стоимостью 53 425 рублей за один метр.

Очевидно, гостинично-саунный бизнес в городе цветет пышным цветом. Но не везде. Так, помещения гостиницы «Пенза» оценены в скромные 29 991 рублей за один метр площади (ул. Славы, д.10). А помещения Heliopark в самом центре города по адресу ул. Кирова/Максима Горького 49/22 так совсем дешевые, 17 909 и 8 499 рублей за один квадратный метр (по разным зданиям комплекса). Куда уж им до «Версаля» или «Провинции».

А торговля нынче в центре города уже не та. ТЦ Арбат на Московской, д.59 оценен на уровне 33 523 рублей за метр, ТЦ Пассаж на Московской, д.83 на уровне 33 957 рублей за метр, ТЦ Цум на ул. Кирова, д.73, так и вовсе в 22 248 рублей за метр. Но это же торговля, вот если бы сауны были...

Есть и другие перекосы в кадастровой переоценке, хотя исполнитель обещал максимально полно учесть все ценообразующие факторы и дать максимально объективную картину. Здания, находящиеся через дорогу друг от друга могут в несколько раз отличаться по стоимости одного квадратного метра. Так, офисный центр на пересечении улиц Бакунина и Плеханова (ул. Бакунина, д.20Б) оценен по стоимости 52 105 руб. за один квадратный метр, в то время как в торговом центре напротив (ТЦ «Сан Март», ул. Плеханова, д.19) стоимость одного метра недвижимости определена в размере 19 153 рубля.

Как мы видим, картина предварительных кадастровых стоимостей получилась пестрой. Но законом предусмотрена возможность оспорить предварительно посчитанные стоимости заинтересованными лицами до их утверждения. Времени для этого осталось совсем немного - замечания принимаются до 18 сентября 2019 года. Не случайно все бизнес-объединения нашего региона (ОПОРА России, «Деловая Россия», деловые клубы предпринимателей) выразили возмущение тем, что собирать собственников по поводу состоявшейся переоценки власти начали буквально за неделю до окончания срока подачи замечаний.

Форма замечаний и способы их предоставления также размещены на сайте уполномоченного органа.  Любой собственник, ознакомившийся с предварительными расчетами и считающий стоимость завышенной, может направить замечания. Заказывать встречную оценку при этом не обязательно. И замечания обязаны рассмотреть. Если данной процедурой не воспользоваться сейчас, то потом оспаривать стоимости можно будет только через суд.

Либо радоваться и хвалиться друзьям, как высоко государство ценит твой скромный дом, офис, ресторан, мини-отель, автосервис...