Капитальный и некапитальный ремонт — найдите отличия
Основы капитального ремонта
В совещании, организованном в рамках проекта «Пензенский консультационный центр «За открытость коммунальных платежей» принимали участие руководитель «Ассоциации потребителей Пензенской области» Лидия Сидорова, руководитель регионального фонда капремонта Наталья Моисеева и Алексей Григорьев, директор ЧУУП «Правозащитник».
В ходе своего доклада Наталья Моисеева поделилась с собравшимися информацией относительно порядка проведения капитального ремонта в многоквартирных домах, собственники которых аккумулируют средства для проведения капитального ремонта своего дома на специальном счете, владельцами которого являются сами, либо на общем счете регионального оператора.
Руководитель регионального фонда капремонта объяснила разницу между этими двумя способами формирования фонда капитального ремонта, порядок использования таких денежных средств для целей капитального ремонта, ознакомила собравшихся с перечнем работ, на проведение которых возможно потратить эти средства.
Разница состоит в том, что владельцам специального достаточно принять решение о распоряжении денежными средствами, в то время, как для того, чтобы произвести ремонт за счет средств, находящихся «в общем котле» регионального оператора необходимо дождаться очередности проведения капитального ремонта, в соответствии с Программой, а также к решению собственников приложить результаты обследования экспертной организации.
Федеральным законодательством предусмотрен закрытый перечень работ, на проведение которых собственники имеют право тратить средства, собранные из фонда капитального ремонта. К ним относятся:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) утепление и ремонт фасада;
6) установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
7) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Однако региональным законодательством данный перечень расширен: к нему добавлены ремонт узлов управления и регулирования приборов учета, проведение мероприятий по энергоэффективности. То есть, если вы захотите утеплить фасад дома, который сам по себе не нуждается в капитальном ремонте, то это возможно сделать с помощью средств капремонта.
Если же собственники примут решение об увеличении размера взносов на капитальный ремонт свыше минимального размера, предусмотренного законодательством, то эту разницу по своему решению они могут тратить на любые другие работы.
Изменения в закон
Рассказала Наталья Моисеева об изменениях, внесенных в законодательство, согласно которых теперь к протоколу собрания собственников, вынесших решение относительно использования средств капремонта. Нужно обязательно прикладывать реестр собственников с указанием правоподтверждающих документов на собственность и контактных данных всех собственников. Это требование не всегда выполнимо, поскольку часть собственников не спешит делиться с управляющей компанией или лицами, инициирующими проведение собраний, своими персональными данными. Это создает трудности при проверке соблюдения законодательства со стороны надзорных органов. Можно, конечно, периодически заказывать выписку из Росреестра, из которой можно почерпнуть некоторые сведения, однако эта услуга платная, средства в управляйках все целевые и строго ограничены. А невыполнение этого требования может запятнать все результаты проведения собрания и даже самого капитального ремонта.
Выступающие также отвечали на вопросы присутствовавших на совещании представителей собственников многоквартирных домов. Вопросов было множество. Некоторые жаловались на исключение их дома из списка очередников на проведение капитального ремонта. Наталья Моисеева пояснила, что в плане на текущий год на проведение капитального ремонта числится порядка 170 домов, а 24 из них имеют износ более 70 %. Капитальный ремонт таких домов не продлит существенно срок их службы, а потому нецелесообразен.
Прозвучал вопрос из зала о возможности проведения доделок в доме, выполнение работ, несовершенных застройщиком, но предусмотренных проектом. Руководитель регионального фонда капремонта пояснила, что не стоит путать понятия создания вещи вновь, реконструкции или проведения капитального ремонта. Все недоделки за застройщиком придется исправлять за счет средств текущего ремонта с последующим взысканием с него убытков.
Рассказала Наталья Моисеева и о существующих мерах государственной поддержки собственников в ходе проведения капитального ремонта. При соответствующем обращении в Управление ЖКХ и ГЗН Пензенской области, заявителю может компенсироваться 10% от стоимости капитального ремонта либо затраты на проведение мероприятий по энергосбережению в многоквартирном доме.
Указала выступающая также и на появление нового критерия, позволяющего определить очередность проведения капитального ремонта в домах, связанного не только с годом постройки дома, но и с его состоянием. Не секрет, что в определенные периоды времени в Пензе происходила массовая застройка, но качество построенного жилья отличалось и совсем не в связи с годом постройки. Иногда более старые дома находятся в лучших условиях, чем новые, по причине хорошего качества постройки.
Очевидно, что законодательство, регулирующее отношения по проведению капитального ремонта. Не стоит на месте, постоянно подвергается изменениям, в том числе и на региональном уровне. Однако эта динамика крайне незначительная, не успевающая за изменениями, происходящими в реальной жизни, в строительных нормах и иных сферах законодательства, регламентирующих подобные отношения. С тех пор, как были построены многие дома, изменились санитарные нормы, пожарные требования и правила градостроительства. Надзорные органы требуют неукоснительного соблюдения всех изменении, которое невозможно произвести без существенных затрат. Не только текущие трубы и крыши, обваливающие крыльца и промерзающие фасады и окна требуют сложений. Система вентиляции и дымоудаления, пожарная сигнализация, дренажи в подвалах — в старых постройках ничего этого не было предусмотрено, а устройство всех этих систем очень затратно.
Пора бы уж законодателям внимательнее отнестись к реалиям времени и расширить список работ, которые относятся также к капитальным затратам и требуют капитальных же вложений, и разрешить их выполнение за счет средств капитального ремонта. Иначе жильцы будут оплачивать из своего кармана все эти новшества, придуманные для них же и смиренно ждать, когда прохудится наконец крыша, чтобы можно было использовать и взносы на капремонт.
Фото автора