О недвижимости из первых уст. Продолжение
Мы продолжаем обсуждать ситуацию на рынке недвижимости Пензы и области. Какое жилье пользуется спросом, какие имеются предложения? От чего зависят цены на жилье, и каковы перспективы рынка? Почему строят много, а продают мало? На эти и другие вопросы порталу «Пенза-Онлайн» отвечают специалисты пензенских агентств недвижимости.
Первую часть материала читайте здесь.
— По статистике спрос в Пензе на жилье снижается с 2013 года. Но и в 2014-м, и в 2015-м было построено еще больше метров, чем в 2013-м. Темпы не сбавились и сейчас. Почему так происходит, и чем может закончиться? Рухнут цены, обанкротятся местные застройщики и придут федеральные? Ваши варианты развития событий?
Екатерина Артамонова, Елена Прохорова, руководители риэлтерской компании «Ростум недвижимость»:
— 2014-й и 2015-й гг. прошли под девизом «купи квартиру в новостройке». Это было связано с льготной ипотекой (ставка по ипотеке с господдержкой на новостройки составляла 11,9%, сейчас до конца года — 11,45% в сравнении со ставками на вторичном рынке — 14%) и с тем, что квартиры в новостройках дешевле вторичного жилья, а качество лучше (просторные подъезды, большие площади, новые коммуникации и т.п.)
Покупатели не боялись вкладывать деньги в стройку, доверяя надежным и проверенным застройщикам. В настоящее время начали появляться факты переносов сроков ввода объектов. Это подрывает доверие покупателей, и, несмотря на все еще льготные условия по ипотеке и низкие цены, многие выбирают квартиры с ближайшим сроком сдачи. Чем ближе сдача — тем надежнее. И тем самым покупатели минимизируют свои риски.
Давайте признаемся уже — сейчас очень сложное время для всех видов бизнеса. А для строительного сектора — в первую очередь. Это новая реальность, с чем нам жить и работать дальше. Кто-то был готов, и остается на плаву, продолжает строить, продавать и выполнять свои обязательства перед дольщиками. А есть застройщики, которые не смогли вовремя приспособиться к новой действительности.
Мы считаем, для конечного потребителя сейчас — самое время выгодно покупать. Но — надо обязательно обращать внимание на репутацию застройщика.
Цены не рухнут, не ждите. Возможно, еще какое-то снижение будет продолжаться в 2017 году, но не существенное. Потом цена остановится.
Теперь, что касается федеральных игроков. Их вряд ли заинтересует Пенза — есть регионы куда богаче, с более высокой доходностью строительства и более высокими доходами населения. Сейчас мы можем говорить об изменении структуры рынка, в связи с нестабильным состоянием одного из крупнейших застройщиков нашего города. Вероятно, будут и дальше переносить сроки сдачи, но кто-то в любом случае дома эти достроит и сдаст.
Вадим Богдановский, генеральный директор агентства недвижимости «БАЗИС»:
— По первичному рынку много изменений! Он потерял инвестиционную привлекательность. Вступать в долевое строительство на стадии котлована с целью продажи квартир после сдачи дома стало нецелесообразно. Маржи в данном случае почти не получается, а можно и понести убытки. Да и страшновато просто.
Застройщики оказались в сложной ситуации из-за падения объемов продаж, несмотря на ипотечную господдержку. Сроки сдачи объектов зачастую нарушаются. Компании банкротятся и уступают начатые объекты более успешным игрокам.
Появились новые застройщики, которые в докризисные времена занимались другими видами деятельности (например, продавали стройматериалы). Они довольно успешно взяли старт. Подобные организации, как правило, ведут более лояльную политику ценообразования. А федеральные игроки в регион заходят уже достаточно давно. Примерно с 2010 года, а то и ранее, насколько мне известно.
Иван, риэлтор (название своего агентства просил не указывать):
— Покупательская способность населения рухнула в декабре 2013 — январе 2014 годов, когда народ просто скинул деньги, «лишь бы не сгорели». В итоге на рынке появилось много объектов, а покупать их стало некому.
Количество вводимого жилья, на мой взгляд, никак не соотносится с возможностью покупать его. По сути, застройщик жив, пока он строит, пока он смог «хапнуть» место под строительство. Как только он встанет, его существование прекратится. И потому они строят и строят. По сложившейся традиции. До последнего кирпича. А то количество метров, что возвели в Пензе, просто никому уже не купить. Многие квартиры стоят пустые, купленные в виде вложений. Немало квартир купили одни и те же люди. Возможно, они будут их сдавать, но кому? Что будет? Да ничего не будет. Если общая ситуация в стране не изменится, то и рынок недвижимости будет стабильно стоять на месте.
Татьяна Елистратова, консультант, эксперт по ипотеке агентства недвижимости «КИРШ»:
— На самом деле, резкого падения продаж в новостройках нет, есть стагнация, точнее новая реальность, в которой очень выгодно приобретать недвижимость, потому что ее стоимость значительно уменьшилась (в среднем на 11%, а у некоторых застройщиков до 20%), а также снизилась процентная ставка по ипотеке.
Приведу простой пример. До июня 2015 года 1-комнатная квартира в Ближнем Арбеково на вторичном рынке стоила 1850 тыс. руб. Сейчас средняя стоимость аналогичной квартиры — 1650 тыс. руб. Разница — 200 тыс. руб.
Если сравнивать статистику продаж по годам, то нужно учитывать и эмоциональную составляющую. В этот период произошел рост курсов валют, и люди стали инвестировать в недвижимость, ожидая резкого скачка цен. По сравнению с 2014 и 2015 годами, в которых совершались импульсивные, эмоциональные продажи, в 2016 совершаются рациональные покупки, и срабатывают отложенные продажи.
Что произойдет с ценами на недвижимость в 2017 году? По нашим оценкам, при сохранении текущей экономической ситуации, отсутствии острых политических и экономических проблем, будущий год на первичном рынке жилья будет примерно похож на 2016 год. С той разницей, что покупатели в целом адаптировались к общей неопределенности и в значительной степени расстались с иллюзиями о скором обвале цен, равно как и об их неминуемом увеличении на фоне увеличивающейся инфляции и колебании курсов валют.
В такой ситуации мы не ждем резких изменений рублевых цен. Скорее, можно предположить их незначительное плавное снижение к концу 2017 года — примерно на 5–7 %.
(продолжение следует)