О недвижимости из первых уст. Мнения экспертов
.jpg)
Какова ситуация на рынке недвижимости Пензы и области? Какое жилье пользуется спросом, какие имеются предложения? От чего зависят цены на жилье, и каковы перспективы рынка? Почему строят много, а продают мало? На эти и другие вопросы порталу «Пенза-Онлайн» отвечают специалисты пензенских агентств недвижимости.
.jpg)
— Какой сейчас разброс цен на квартиры Пензы? Интересует и первичное, и вторичное жилье. А оперировать будем ценами за квадратный метр.
Екатерина Артамонова, Елена Прохорова, руководители риэлтерской компании «Ростум недвижимость»:
— Если учитывать реальные цены наших сделок, средняя цена 1 кв. метра в октябре 2016 года в сегменте новостроек составила 41,154 тыс. руб., в сегменте вторичного жилья — 40,547 тыс. руб. Это если обобщать, а вообще цены всегда очень и очень разные. В настоящее время еще больше ощутим разрыв в стоимости 1 кв.м. Цена варьируется от 33 тыс. руб. до 75 тыс. руб. за объекты вторичного рынка с ремонтом. Тогда как еще в прошлом году цены ниже 40 тыс. руб. за «квадрат» не опускались.
Вадим Богдановский, генеральный директор агентства недвижимости «БАЗИС» (г. Заречный):
— Я буду говорить о Заречном, так как в основном мы работаем там. Вторичный рынок: от 34 до 55 тыс. руб. за 1 кв.м. Данные я привел из листа продаж объектов от наших клиентов. Самая низкая цена — «гостинка» в общежитии семейного типа. Это среднестатистическая однокомнатная квартира в доме, где на лестничной клетке будет девять квартир. Спрос на подобные объекты падает. Кто хочет жить на площадке, где вместе с тобой еще восемь соседей. А, вдруг еще и все — шумные?
Самая высокая цена в нашем листе продаж достигает 55 тыс. руб. за 1 кв.м. Причем комната в ней одна. Просто она новая отремонтированная квартира на втором этаже на проспекте. И дом считается одним из самых элитных. Высокая цена, на мой взгляд, связана с местоположением дома и качества квартиры.
На первичном рынке подрядчики отдают, когда очень срочно нужны деньги, по 32 тыс. руб. за 1 кв.м. (такие объекты достаточно быстро реализуются). От застройщиков цена от 38,5 до 47 тыс. руб. за кв.м.
Татьяна Елистратова, консультант, эксперт по ипотеке агентства недвижимости «КИРШ»:
— Стоимость 1 кв. м. варьируется в диапазонах от 30 до 100 тыс. руб. в зависимости от класса жилья и его месторасположения. Самые дешевые квартиры эконом-класса располагаются в отдаленных районах на окраинах города. Это Заря, Засечное, Богословка, Север, КПД. Как правило, такие дома строятся по программе «Доступное жилье», по программе переселения из ветхого жилья и другим социальным программам. Их стоимость — 31-35 тыс. руб. за 1 кв.м. Чуть дороже оцениваются квадратные метры на вторичном рынке в «старой» Пензе. Например, «двушка» в пятиэтажке в центре города обойдется в среднем за 38-40 тыс. руб. за 1 кв. м.
Жилье элит- и бизнес-класса располагается в основном в центре города, меньше — в более отдаленных районах, таких как Арбеково, Западная и Южная Поляна, ГПЗ-24. Стоимость элитного жилья достигает 60-70 тыс. руб. за 1 кв.м. Элитные квартиры располагаются в домах с большой этажностью, с огороженной территорией, видеонаблюдением, парковкой и другими благами. Будущим владельцам обеспечена развитая инфраструктура района, благополучные соседи и отличное транспортное сообщение.
Если же квартиры имеют индивидуальную планировку, дизайнерский ремонт, дорогую мебель, сантехнику, то стоимость 1 кв.м. может достигать 100 тыс. руб. и даже выше.
— Из чего, в первую очередь, складывается цена квадратных метров? Расскажите о неведомых простому обывателю причинах слишком низкой или слишком высокой стоимости жилья?
Екатерина Артамонова, Елена Прохорова:
— Цена на объект обычно зависит от его технических характеристик: местоположения дома (близко/далеко от центра), возраст объекта, качество ремонта, этаж. «Хрущевку» в Заводском районе на первом этаже без ремонта сейчас можно найти за 1150 тыс. руб. А элитную квартиру в центре города площадью 300 кв. м. с дизайнерским ремонтом мы сами продаем за 25 млн. руб.
Что же касается актуальных тенденций, то колоссальное влияние на цену оказывает срочность продажи. В связи со снижением доходов населения, покупателей на рынке стало меньше. Срок экспозиции квартир растет. И для тех, кому срочно нужны деньги, остается один выход — снижать и снижать цену.
Наш совет тем, кто собирается выставлять квартиру на продажу: сначала сравните ее с такими же аналогичными объектами, которые уже есть на рынке и ранее проданными. Цена проданных — это и есть реальная цена вашего объекта. Дороже не продадите.
Иван, риэлтор (название своего агентства просил не указывать):
—Цена часто зависит от простого желания хозяина «урвать» денег побольше. На рынке время от времени появляются дорогие «вторички» из разряда «я тут сто лет жил, потому так дорого». Человек очень любит свою квартиру и, несмотря на очевидные ее недостатки, «ломит» цену. Чаще всего это завершается кардинальным снижением цены, и вся сделка, к тому же затягивается по времени.
Был случай, человек выставил ценник 1,9 млн. Ему предложили 1,8 млн. Он — наотрез. Подождал годик. Говорит: все, я созрел, давайте за 1,8. Короче через год он ее все-таки кому-то «уговорил». Но за… 1,5 млн.
Кстати, слишком низкая цена должна сразу заставить задуматься. Причины могут быть разными, основные — переезд хозяина в другой город и долги. Если переезд, ничего страшного. С долгами могут возникнуть сложности. Тут стоит быть готовым к аресту имущества продавца.
Есть, правда, и актуальные причины продажи за низкую цену. Например, умер старый больной родственник, и теперь люди хотят быстрее избавиться от квартиры, где клопы, тараканы и «полтергейсты».
Татьяна Елистратова:
— Цены на квартиры в эконом-классе устанавливаются средние по аналогичной недвижимости в данном микрорайоне. Если клиент желает продать квартиру быстрее, то цену ставит ниже средней по району.
С «эксклюзивными» дорогими квартирами намного сложнее. Здесь цена, как правило, уходит на второй план. И если находится клиент на «дорогое» жилье, то в ходе переговоров цена может кардинально измениться. А если квартира очень понравилась, состоятельный клиент купит ее за любую цену.
К сожалению, часто встречается, когда собственники делают дорогой ремонт в старых домах, а затем пытаются выдать «эконом» за VIP. Чаще всего «вбуханные» деньги в лучшем случае возвращаются лишь наполовину. Или же пройдет немало времени, чтобы владелец все-таки реализовал данную недвижимость по желаемой ему цене.
(продолжение следует)