Недвижимость в Пензе: пузыри спускаются, ставки снижаются
Спикерами заседания пресс-клуба выступили директор Пензенского филиала АО «Россельхозбанк» Сергей Кочергин, ведущий экономист того же банка Ольга Козлова, начальник отдела продаж и маркетинга ООО «РенКапСтройПенза» (застройщик известного ЖК «Сурская Ривьера») Татьяна Воеводина и заместитель начальника отдела продаж по работе с банками и агентствами недвижимости Светлана Курышева.
Что интересного узнали участники встречи?
Рынок ипотеки растет. Причем очень бурно. В 2016 году в Пензенском филиале РСХБ выдано ипотечных кредитов больше, чем в 2015, почти в два раза. Причем он отнюдь не исключение — у других банков такая же картина. Конечно, не стоит забывать, что рост этот происходит после спада. Но все равно впечатляет. По словам Сергея Кочергина, это верный признак того, что российская экономика оживляется. Для банков признак кризиса, когда не берут кредиты. Когда кредиты берут — экономика на росте. А вдвое увеличилось число кредитов не только в ипотеке, но и в остальных секторах — в том числе, например, кредитование промышленных производств, не говоря уж о специализации данного банка на сельском хозяйстве.
Ставки потихоньку снижаются. Именно с ростом спроса на кредиты и соответственно с более благоприятными прогнозами на будущее экономики появился тренд на снижение ставок по ипотеке. Ожидается, что он сохранится в ближайшее время. Снижение не такое большое — не в разы — но все равно заметное. Как отметили застройщики даже разница в полпроцента — это 500 рублей ежемесячно для покупателя их «двушки». Это существенно.
Отмена господдержки. В этом году, как известно, не действует государственная программа поддержки ипотеки. РСХБ в регионе выдавал 55% ипотечных кредитов с использованием этой программы. Однако по первому месяцу 2017 года не видно, что это привело бы к каким-то негативным последствиям и даже негативным ожиданиям. Во-первых, есть мысли, что в той или иной форме господдержка ипотеки будет восстановлена. Во-вторых, даже если этого не произойдет, у банков и застройщиков достаточно механизмов для того, чтобы суммы ежемесячных платежей для граждан не увеличивались. Это может быть что угодно — от снижения базовой стоимости квадратного метра до увеличения срока рассрочки платежей — что-нибудь да найдется.
Ипотека «любит» первичку с отделкой. В общем-то не было секретом то, что ипотечные кредиты «любят» первичное жилье куда больше вторичного. Это было подтверждено на встрече. В банках кредиты при долевом участие в строительстве составляют 60%. Застройщик называет свои цифры— 70% жилья приобретается как долевое участие, и только 30% продается уже как сданное. Что неудивительно: рост цены от стадии котлована до сдачи составляет до 15%. Буквально на следующий день после сдачи дома стоимость квадратного метра может подскочить на 3% (тысяча к квадратному метру дополнительно —легко!).
При этом до 75% жилья приобретается именно с помощью ипотеки. Еще один любопытный момент сообщенный застройщиком — люди охотно берут в ипотеку именно квартиры с отделкой «под ключ». Изначально, вроде бы это дает серьезной увеличение стоимости квадратного метра. Но затем, при подсчете выясняется вся выгода — ипотечный кредит более дешевый, нежели потребительский, который придется брать на ремонт. Поэтому граждане, когда приходят покупать квартиру, изначально не настроены брать ее с отделкой, но в процессе калькуляции в большинстве меняют свое мнение.
Инвестиционный пузырь сдувается. Одной из самых значительных проблем строительного рынка был так называемый инвестиционный пузырь. Когда люди массово приобретали квартиры не для жилья, а как вложение денег. Эта тенденция сегодня уходит. При том, что мы по-прежнему видим во многих сравнительно молодых домах множество темных окон. Спикеры сами приводили примеры, когда в доме уже длительное время заселено лишь 15 из 40 квартир… тренд, однако, однозначный на снижение числа инвестиционных сделок. За последние 3-4 года доля таких сделок снизилась с 50% до 20%. Это однозначно свидетельствует об оздоровлении рынка. Причины называются в росте финансовой грамотности людей, которые уже не воспринимают вложение в недвижимость как хорошую инвестицию, видя все сложности со сроками возврата средств и крайне нестабильную конъюнктуру при гораздо более высокой степени востребованности первичного жилья.
Почему не страхуют ипотеку. Один из вопросов носил прямой и конкретный характер. Почему в России страхуют жизнь заемщика, но не страхуют сам ипотечный заем. В то время как в некоторых развитых государствах это обязательное условие. Ответ простой — законодательно это не закреплено, а ни банку, ни заемщику не интересно удорожание кредита, к которому неизбежно ведет страховка. Да и психологически у нас люди склонны рассчитывать на лучшее — жизнь-то и то сложно заставить застраховать — все молодые, здоровые и собираются жить вечно. С этим связан в итоге и вопрос о невозврате кредитов. По словам представителей банка, сложности случаются, но до крайностей дело, как правило, не доходит. Случаев выселения, по крайней мере, Сергей Кочергин за свою 22-летнюю практику не встречал. Банк всегда готов идти навстречу своему клиенту в вопросе реструктуризации долгов. Но клиенту стоит самому не тянуть до последнего — чем раньше он обратится, желательно при первых симптомах неплатежеспособности, тем вопрос будет решить проще и безболезненнее.
Кому не дают ипотеку. Процент отказа в ипотечном кредите достигает 40%. Половина из них — по причине предоставления недостоверных сведений о доходе. При теперешней легкости проверки информации преувеличивать свои возможности попросту глупо. Считается, что семья не может тратить на выплату кредита более 60% своих доходов — банки при принятии решения о выдаче кредита исходят из этого. Зарплата одинокого молодого человека, при которой ему смогут дать ипотечный кредит, начинается с 15 тысяч рублей. Заметим, белая зарплата.
Ипотека для сельчан. Мы выше коснулись вопроса выгоды приобретения квартиры с отделкой. А вот для жителей села у РСХБ есть особое предложение. Достройка или переустройство частного дома может для них проходить именно по разряду ипотеки, а не потребительского кредита. В чем выгода — понятно, ипотека дешевле и с длительной рассрочкой. Нужно будет лишь только подтвердить, что средства потрачены именно на данный вид работ.
Молодежь любит высоту. В ходе общения со спикерами выяснялись не имеющие прямого отношения к заявленной теме, но крайне любопытные вещи. Например, по утверждению застройщиков, в многоэтажных домах (напомним дома «Сурской Ривьеры» — это 22-этажные «стрелы») выше 12 этажа живет почти исключительно молодежь. Она-де «ничего не боится». Вопрос был задан в связи с «пожарной безопасностью» таких высотных зданий. Молодежь вполне доверяет современным системам безопасности, люди старшего поколения рассчитывают на лестницы пожарных машин.
Требуются «двушки» и «трешки». Мы все привыкли, что главным спросом на рынке жилья пользуются однокомнатные квартиры. А ничего подобного! Сейчас растет спрос на «двушки» и «трешки». В «Сурской Ривьере» по ходу строительства комплекса даже перепланировку очередных домов делали из-за выяснившейся конъюнктуры. Это косвенным образом говорит о том, что институт семьи вновь входит в моду. Что не может не радовать.
В целом, и спикеры, и участники встречи, остались чрезвычайно довольны мероприятием. Все было информативно, продуктивно, а главное, как мы уже отметили — позитивно! Ждем вас на следующих заседаниях пресс-клуба. Следите за нашими объявлениями.
Фото В. Белякова