Вход
/
Регистрация
вход ДЛЯ пользователей

Никто не хочет быть Журавлёвым

21 Ноября 2017
На сайте газеты «Улица Московская» появился интересный материал Евгения Малышева, который мы предлагаем на суд и нашим читателям.



Губернатор Иван Белозерцев обещает бесплатную землю тем, кто введёт в эксплуатацию 5 домов «Пензастроя». Однако застройщики относятся к таким предложениям осторожно и продолжают готовиться к тяжёлым временам, которые на самом-то деле уже рядом. По прогнозам экспертов «Улицы Московской», в ближайшие 2 года в Пензе закроется ещё несколько строительных бизнесов. А вот стоимость квадратного метра взлетит на 30%.

Земля в иллюминаторе


О том, что надо решать проблему дольщиков «Пензастроя», Иван Белозерцев публично заявил 13 ноября: через двое суток после того, как они вышли на улицу с плакатами.

«Я лично возглавлю работу с проблемными дольщиками, – обнадёжил губернатор во время оперативного совещания в правительстве региона. – Мы в обязательном порядке должны найти решение по достройке жилых домов, чтобы в Пензенской области не было обманутых дольщиков».

При этом он оговорился, что решение будет «сложным». Как сообщают дольщики из микрорайона Райки, ещё через двое суток председатель Правительства Пензенской области Николай Симонов посоветовал им «набраться терпения». И якобы подтвердил, что «работа по дольщикам началась с понедельника».

На самом же деле, по информации «УМ», работа по «Пензастрою» началась ещё в прошлом году. За этот год должностные лица из Правительства Пензенской области провели переговоры с застройщиками и банкирами, с некоторыми встречались по нескольку раз. Однако так и не нашли вариант, который бы всех устроил.

В этой связи не совсем справедливы выпады дольщиков, будто губернатор не занимается их проблемой. Губернатор всё-таки занимается и даже ведёт переговоры с застройщиками. Ему не нужны тысячи рассерженных горожан накануне выборов президента России.

Но есть предположение, будто команда Ивана Белозерцева до сих пор не осознала тяжесть ситуации, в которой находится строительный сектор Пензенской области. И отсюда рождаются те варианты спасения, о которых губернатор рассказывает по телевизору, но которые плохо стыкуются с реальным положением дел в регионе, а также с предстоящими изменениями федерального законодательства в отношении долевого строительства.

К примеру, 13 ноября он призвал сильных застройщиков достроить дома «Пензастроя».

«А мы готовы выделить бесплатную землю, которая им тоже нужна для дальнейшего строительства многоэтажных жилых домов», – заявил 13 ноября Иван Белозерцев в присутствии журналистов.

Эксперты «УМ» отмечают, что застройщикам не нужна земля под Рамзаем, которую вроде обещают выделить, но куда никто не поедет жить.

А в пределах города муниципальной земли почти не осталось. Если только на ГПЗ? Но там болота, освоение которых требует больших сумм.

Один из опрошенных экспертов допускает, что «бесплатной землёй» могут оказаться кварталы Заводского района, которые городская власть расселяет с большим скандалом. Однако они, по слухам, уже чьи-то.

Эксперты «УМ» скептически качают головой, когда слышат слова губернатора про «дальнейшее строительство многоэтажных жилых домов» в г. Пензе. Они не верят, что это возможно в ближайшие несколько лет и в таких масштабах, которые позволят отбить затраты на помощь дольщикам «Пенза-строя».

И эти прогнозы подтверждаются теми данными, которые «УМ» собрала среди застройщиков и риэлтеров на этой неделе.

Застройщики в ожидании урагана


Комментарии застройщиков свидетельствуют о том, что строительный сектор ещё не вышел из того кризиса, который начался 3 года назад.

По сравнению с 2014 г., продажи квартир рухнули как минимум наполовину. В некоторых компаниях они упали на 60-70%.

В настоящий момент на рынке фиксируется небольшое оживление, которое вызвано понижением ставки по ипотечным кредитам. Этой осенью ряд пензенских компаний даже увеличил стоимость квадратного метра.
Однако спрос по-прежнему оценивается как «недостаточно высокий». Поэтому застройщики с трудом собирают деньги для реализации новых проектов и окончания текущих.

В такой финансовой ситуации изыскать сотни миллионов рублей для помощи дольщикам «Пенза-строя» – большая проблема.

Кроме того, это очень высокие риски, поскольку из-за низкого спроса отбить затраты за счёт строительства других объектов будет не так легко. Но даже эту причину застройщики считают второстепенной.
Главный ураган, которого все боятся, накроет строительный сектор в 2018 г. и зачистит его капитально. Причём первые порывы этой бури уже ощущаются.

20 ноября вступают в силу очередные изменения в федеральный закон «О долевом строительстве», которые стали вызывать всё большее раздражение среди застройщиков. На протяжении последних трёх лет власть требовала, чтобы строительные организации отчисляли страховые взносы за каждый договор долевого участия.

Однако большинство страховых компаний, которые участвовали в этих операциях, собрали деньги и растворились в неизвестности. В результате тот же «Пензастрой» и его дольщики остались без запасного парашюта, один на один со своей проблемой.

Теперь государство придумало некий компенсационный фонд, который будет действовать при федеральном Агентстве ипотечного жилищного кредитования. В него необходимо отчислять 1,2% от стоимости договора долевого участия.

По задумке законодателей, это должно обезопасить дольщиков.Однако то же самое правительство говорило 3 года назад, когда требовало вносить деньги в страховые компании. Ставка размером 1,2% несколько выше, чем была раньше. Кроме того, увеличиваются сроки регистрации договоров.

При этом застройщики убеждены, что после новогодних праздников размер ставки в компенсационный фонд вырастет до 3%, а в дальнейшем – до 5-7%. И это будет приводить к автоматическому росту цен на жильё, что нежелательно при низком спросе. Наконец в июле 2018 г., после выборов президента, в силу вступят правила, которые только осложнят непростую ситуацию для застройщиков.

Заботясь якобы о безопасности участников долевого строительства, законодатели предусмотрели целый комплекс мер. К примеру, одно юридическое лицо сможет строить только один объект на условиях долевого строительства.

  Если представить, что такие крупнейшие застройщики, как «Термодом» или «Рисан», вводили до
7 многоквартирных домов в год, то теперь они смогут строить на долевых началах только по одному дому.
С одной стороны, это сразу обрушит объёмы вводимого жилья, а значит, и прибыль застройщиков. С другой стороны, приведёт к увольнению значительного количества рабочих. А по сути, обернётся капитальной зачисткой всего строительного сектора Пензы.

«Маленькие компании вынуждены будут уйти, – прогнозируют эксперты. – Останется только 5-6 самых сильных. Они получат право диктовать условия, но даже им будет непросто».

Застройщики жалуются ещё и на то, что нововведения требуют замораживать на банковском счёте 10% от планируемой стоимости строительства всего дома. Если учесть, что средняя стоимость многоэтажного дома составляет от 300 до 500 млн руб., то речь идёт о 30-50 млн руб., которые нельзя будет использовать. Для строительных компаний Пензы изыскать такие суммы сегодня непросто.

«На что тогда строить? – задаются вопросом застройщики. – Законодатели, наверное, не понимают, что мы не можем продать все квартиры ещё на стадии строительства. Они, видимо, думают, что котлован вырыли, и к нам покупатели бегут. Сегодня это не так.

Иногда при вводе дома в эксплуатацию до 40% квартир остаются непроданными».
Чтобы уйти от дополнительных нагрузок, застройщики могут вообще отказаться от долевого строительства. Этого, судя по всему, и добивается государство: так одним махом можно решить проблему обманутых дольщиков, поскольку дольщиков не станет вообще.

Но такой выход чреват взлётом цен. Надо же понимать, что построить многоэтажный дом за счёт собственных средств достаточно тяжело. А это значит, застройщик будет брать кредиты в банке.
С учётом того, что дом возводится около 2 лет, а банки с высокой долей вероятности повысят в этих условиях проценты для застройщиков, стоимость готовых квартир поднимется как минимум на 30%.

Правительство спешит на помощь


Чтобы работать, застройщикам нужен спрос на жильё. Одним из инструментов для его повышения является доступная ипотека.

На протяжении многих лет строительные организации просили Правительство РФ снизить процент по ипотечным ставкам. И только в этом году оно сделало шаг навстречу.

Однако обстановка в разных регионах страны складывается по-разному. К примеру, Мордовия, Владимирская и Новгородская области идут навстречу своим жителям и застройщикам. За счёт региональных программ и субсидий размер ипотечной ставки снижен здесь до 5%.

Правительство Пензенской области таких шагов по стимулированию спроса пока не делает. В ответе на редакционный запрос вице-премьер Дмитрий Семёнов сообщает, что «по состоянию на 1 сентября 2017 г. средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам составляет 10,43% и является одной из самых низких среди регионов Приволжского федерального округа».

Если верить этому ответу, Пензенская область обгоняет по показателям доступности даже Мордовию. Однако эксперты «УМ», изучив эти цифры, сравнивают их со средней температурой по больнице.

По их словам, в Пензенской области есть ставки и по 7%, и даже по 6,25%. Вот только компенсирует их не правительство, а застройщики – они делают это за свой счёт, чтобы повысить продажи.

Застройщики с осторожностью относятся к тем цифрам, которые в последнее время озвучивают областные чиновники. Один из последних примеров – видеоконференция с участием губернатора и глав районов, что состоялась 15 ноября. Там было сказано про некие 2,4 млрд руб., которые якобы освоены нашей областью в этом году на реализации жилищных программ.

«И сразу возникает ощущение, что региональное правительство вкладывает миллиарды в строительный сектор, – комментирует один из экспертов «УМ». – Но речь идёт про улучшение жилищных условий для ветеранов войны, инвалидов, вынужденных переселенцев и т. д. Как правило, это деньги федерального бюджета. А что конкретно делается со стороны нашего регионального правительства за исключением слов про чужие цифры?»

Министр финансов Пензенской области Любовь Финогеева перечислила в ответе на редакционный запрос огромное количество программ, которые действуют в нашем регионе для небольшой категории граждан. Но в финале призналась, что «для положительного эффекта реализации проекта (доступной ипотеки – «УМ») требуются достаточно большие финансовые вложения, осуществить которые не позволяют доходы регионального бюджета».
По её данным, в рамках программы «Обеспечение жильём населения Пензенской области» в этом году планируется направить на субсидирование кредитов только 60 млн руб., «что позволит предоставить ипотечные кредиты ориентировочно 50 гражданам».

Министерство труда ответило нашему изданию про возможность социальных выплат и посоветовало обратиться в Департамент государственного имущества.

А министр строительства Пензенской области Александр Гришаев и вовсе не ответил на редакционный запрос, который его канцелярия получила 16 октября. Что, по мнению нашего издания, свидетельствует о равнодушном отношении не только к прессе, но и к проблемам строительного сектора.

И всё это происходит параллельно с тем, как губернатор Иван Белозерцев обращается к застройщикам с просьбой помочь дольщикам «Пензастроя» и рискнуть большими деньгами.

Застройщики рухнут, цены взлетят

«В ближайшие 3 года Правительство РФ планирует полностью отказаться от долевого строительства, – отмечает Екатерина Артамонова, руководитель агентства недвижимости «МИЭЛЬ» в г. Пензе. – На мой взгляд, это связано с тем, что власти не могут найти эффективный механизм решения проблемы обманутых дольщиков.
И минусы этого шага отразятся на покупателях квартир. За пользование кредитом застройщик будет платить банку проценты, что увеличит расходы на строительство.

Полагаю, после внедрения нового механизма жильё для россиян станет менее доступным. А в случае полной отмены долевого участия у покупателей не будет возможности приобрести жильё по привлекательной цене».
Екатерина Артамонова считает: если в ближайшее время государство ограничит привлечение денежных средств дольщиков, это отразится на снижении объёмов строительства, уходе с рынка небольших строительных компаний и понизит количество предложений.

«Все эти факторы не способствуют снижению цен на недвижимость и повышению доступности новостроек», – уточняет она.

О том, что рынок новостроек в Пензе испытывает трудности, свидетельствуют данные Веры Лысовой, руководителя риэлтерской компании «Ростум-Недвижимость».

«В 2017 г. мы наблюдаем смещение спроса в пользу вторичной недвижимости, – констатирует Вера Лысова. – В 2015 и 2016 гг. правительство субсидировало ставки по ипотеке только при покупке новостроек, поддерживая спрос в этом сегменте. Теперь оно субсидирует и покупку вторичного жилья».

По замерам «Ростума», самым продаваемым жильём в Пензе является сегмент «суперэконом» стоимостью от 1 до 1,1 млн руб. Именно эти квартиры заканчивались у застройщиков в первую очередь. И именно за счёт них финансировались первоначальные этапы строительства. И уж только потом, с ростом этажей в доме, увеличивались продажи больших площадей.

«Тем не менее к концу строительства у застройщика остаётся 15-25% непроданных квартир», – резюмирует Вера Лысова.

Она также придерживается мнения, что изменения в законе уменьшат объём предложения новостроек и спровоцируют застройщиков на увеличение стоимости квадратного метра.

При этом Вера Лысова обращает внимание на следующий показатель: доходы россиян падают 12 кварталов подряд, и это происходит впервые за всю историю постперестроечной России. С учётом того, что ипотечные кредиты по-прежнему недоступны для многих категорий граждан, это будет приводить к ограничению спроса.
Другими словами, застройщики оказываются в очень непростой ситуации: строить дешёво не получится. А если построишь за дорого, то не продашь.

Наконец к 2019 и 2020 гг. застройщики и риэлтеры прогнозируют «полный провал в предложении по квартирам». Это объясняется тем, что в силу описанных выше условий застройщики уже сейчас отказываются от освоения новых строительных площадок.

Дефицит жилья также отразится на росте цен. Этой осенью на увеличение стоимости квадратного метра уже пошли такие крупные застройщики, как «Рисан», «Пензгорстройзаказчик» и «СКМ»

«Термодом» пока держит цену, и сегодня стоимость квартир в его городе Спутнике остаётся одной из самых низких: от 32 тыс. руб. за кв. м при средней стоимости по Пензе 39 тыс. руб. за кв. м.

Здесь же – один из самых низких ипотечных кредитов по области. Возможно, такие щедрые жесты объясняются большим запасом свободных квартир, которые успел построить Рафик Ибрагимов. По словам Татьяны Планиной, директора по маркетингу строительного холдинга «Термодом», вслед за снижением ставок по ипотечному кредиту люди активно интересуются и смотрят жильё.

«Но ипотека для многих по-прежнему недоступна, – резюмирует она. – Люди хотят купить, мы видим этот гигантский поток. Но продажи значительно ниже. Одним словом, люди хотят. А условий нет».

«Если вы задумываетесь о покупке новостройки, то сейчас самое оптимальное время для этого, – убеждена Вера Лысова. – В 2018 г. всё может поменяться в сторону роста цен».

Итого


Откуда мы будем брать деньги, чтобы достроить дома «Пензастроя»? Примерно таким вопросом задаётся сегодня каждый застройщик, слыша о предложении губернатора.

Кроме того, застройщики не знают, что будут делать в ближайшие годы с теми земельными участками, которые власть предлагает в обмен на этот шаг.

Закон о долевом участии разрешает возводить только по одному многоквартирному дому. А кредиты в банках слишком высоки.

Чтобы завершить дома «Пензастроя», нужны наличные деньги. А они могут понадобится после Нового года для того же компенсационного фонда.

Что же касается вопроса по доступной ипотеке, которая может повысить спрос и насытить застройщиков оборотными деньгами, то он до сих пор не решён. И, судя по ответам официальных структур региона, решать его не торопятся.

«Если вы готовы дать земельные участки, то дайте населению условия для покупки квартир», – примерно такой посыл адресуют застройщики в адрес действующей власти.

Всем жалко Валентина Журавлёва. Но никто не хочет стать Валентином Журавлёвым.
Источник фото: фото С. Филипповой

Тэги: Никто не хочет быть Журавлёвым, Валентин Журавлев, Улица Московская, газета, Евгения Малышева, Иван Белозерцев, Белозерцев, Пензастрой, дом, Пенза, бизнес, Пензенская область, Николай Симонов, УМ, законодательство, строительство, многоэтажный дом, ГПЗ, Заводской район, кредит, проект, закон, деньги, Агентство ипотечного жилищного кредитования, ставки, жилье, спрос, Термодом, Рисан, многоквартирный дом, спрос, ипотека, Правительство, ипотечные ставки, Дмитрий Семенов, бюджет, Любовь Финогеева, Департамент государственного имущества, Александр Гришаев, Екатерина Артамонова, власть, Вера Лысова, новостройки, Пензгорстройзаказчик, СКМ, квартиры, Татьяна Планина

9
Комментарии (4)
0
Oleg Zvonov
Про рост цен, голимая разводка! Цены долго не будут расти даже если будет расти доллар. Привыкайте к новой реальности господа. Или товарищи, кому как нравится.
0
Светлана
Мне кажется они кстати наоборот падать будут. Сужу по своему опыту
0
Антон Инюшев
Если в статье идет галимая разводка про рост цен, тогда зачем ее нужно было перепечатывать еще и на этом портале?
Лично мне кажется, что говорить о росте или падении цен на недвижимость в общем - бессмысленно. В разных категориях жилья будет своя динамика. На дешевое жилье цены, скорее всего, останутся прежними или даже упадут. А по элитному жилью вполне возможно и подорожание.
0
Светлана
Антон, да речь то в статье не о ценах совсем)
Добавить комментарий